近期，现房销售试点已经引起越来越多城市的关注。
成都市住房和城乡建设局于8月28日发布了一份通知，明确支持该市的商品房现房销售。这是成都市加入现房销售试点的最新举措。
此前，安徽省会合肥也宣布加大现房销售试点的力度。而今年2月，河南省会郑州就被确定为全省现房销售的试点城市。
需要注意的是，并非所有的省份都选择省会城市作为现房销售试点。最近，一些小城市也加入了试点范围，山西省选择晋城市作为现房销售的试点城市，而不是省会太原。
晋城位于山西省东南部，常住人口约218.9万人，2022年GDP达到2305.4亿元，在山西省内排名第四。
晋城下辖1个市辖区、4个县、1个市以及一个省级高新技术开发区，整个城市范围内，市区和开发区的房价相对较高。
根据安居客的数据，截至2023年6月，晋城的新房均价为7160元/平方米，环比下降了0.14%，同比下降了1.23%。晋城的房价近年来持续波动，但涨跌幅度不大，到2023年基本保持横盘态势。根据相关数据统计，2023年上半年晋城售出的住宅约有3400套。
当地的房产行业从业者分析称：“山西选择晋城作为现房销售试点城市可能是因为近年来晋城市发生了一些楼盘烂尾和严重逾期交房事件，开展现房销售对于提振当地市场信心具有一定作用。另外，与其他城市相比，晋城的规模较小，试点难度也较小。”
太行置业是当地知名的房地产开发商，今年4月被晋城市中级人民法院裁定进入破产重整程序。太行置业旗下的公园上城二期、公园里爱巢、水杉爱巢等多个项目目前都处于严重延期交房或停工状态。另外，晋城当地的房地产开发商山西汇邦房地产开发有限公司的部分项目也面临延期交房或停工的情况。
此外，根据晋城的房地产从业人士观察，晋城地产市场整体低迷，现房供应量较大，这也成为将其作为试点城市的另一个原因。他表示：“比如一些期房建成三年还没有售完，最后就变为现房销售。现在很多类似晋城这样的中小城市都存在类似情况。”在晋城的多个楼盘广告语中可以看到，“即买即住”、“即买即装修”成为吸引购房者的亮点。
2022年6月，晋城市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的实施意见》，其中提到要加强商品房预售资金监管，探索信托机构和国有企业等主体承债式收购模式，确保项目及时交付。
同策研究总监宋红卫认为，一些城市推出现房销售试点与现有的交房压力有关，各地希望通过现房销售政策调整来解决停工项目难以推进和未来潜在风险的问题。
实际上，今年2月，河南郑州开始试点现房销售制度。2022年，郑州曾经面临楼盘停工问题的困扰。同年9月，郑州提出了“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案。全面实施现房销售被视为当地房地产市场摆脱困境的希望。
然而，现房销售仍然面临一些挑战。许多业内人士认为，开发企业面临长周期的开发和资金压力，这是限制现房销售推广的重要因素。此外，过去一些开发商采用了“高杠杆、高周转”的发展模式，所以现房销售的推广难度较大。
早在2019年，成都就进行过现房销售试点，并推出了15宗现房销售地块。然而，到目前为止，成都的现房销售比例仍然较低。根据乐居发布的2023年成都现房调查报告，成都市现房销售占比不到6%。
2021年，成都范围内共颁发了1419张销售许可证（预售+现售），其中现房销售只有67张，占比4.84%。2022年，成都范围内共颁发了1252张销售许可证，其中现房销售仅有57张，占比5.8%。
截至2023年4月18日，成都范围内共颁发了428张销售许可证，其中现房销售只有23张，占比5.86%。
需要注意的是，按照市场规律，期房购房款需提前支付给开发商，这大大减轻了开发商的负担。相比之下，现房的认购风险较小。因此，一般情况下，期房的价格低于现房。
然而，目前现房的均价反而比期房更便宜，这令人不解。例如，根据上海易居房地产研究院的数据，2022年全国现房的均价为8326元/平方米，期房的均价为10486元/平方米，两者相差2100元/平方米。
广东住房政策研究中心的研究员李宇嘉认为，目前市场上的现房销售主要分为三种情况：一是一些楼盘销售较慢，工程进展顺利，逐渐变成现房，比如一些楼盘的尾盘或最后一期；二是前几年土地价格较高，开发商不愿降价出售，只能以时间换空间，逐套销售，从而变成现房；三是一些深耕本地的房企，资金链相对宽松，项目不多，不愿意降价，也转为现房销售。
晋城的房地产业内人士也表示，前几年晋城市场行情较好时，现房的数量远少于现在。他说：“开发商当然希望尽快回笼预售款，但现房和真正的现房销售模式之间还有一定距离。”
最近，西安一楼盘推出了“先交付后还贷”的购房活动，引起了广泛讨论。这个项目名为中粮天悦楼盘，位于陕西省西安市高陵区，由西安朝悦房地产开发有限公司开发。购房者可以先支付首付款，等到交房时再办理按揭手续并开始还贷款。
该楼盘计划在2025年4月和9月交房，距离交付不足两年。这种销售模式可以分摊购房者承担的风险，并显示开发商对按时交付的承诺，提高购房者的信心。
此外，碧桂园集团也推出了新的购房模式，在全国范围内推行“准现房销售模式”。购房者只需支付约10%的楼款即可锁定心仪的房源，在项目完工后再支付剩余的90%尾款。
类似的销售模式在香港非常常见。在欧美，房地产预售制度也广泛存在，但与国内不同的是，购房者可以先交定金或首付款预定房源，待楼盘完工后再支付剩余购房款项，购房者可以选择全款支付或贷款支付剩余款项。
许多业内人士认为，在当前房地产市场形势下，实现100%的现房销售有一定难度，但期房采取类似“折中”的方式在一定程度上可以降低购房者的风险并提高购房者的信心。
